--- title: "Köpa hyreshus i bolagsform" type: "Guide" date: "2026-10-14" updated: "2026-10-24" description: "”Säljes i bolagsform” betyder att du köper aktierna, inte huset. Så påverkar det stämpelskatt, pris, latent skatt, lån och granskning – med ett räkneexempel från fastighetsvärde till aktiepris." url: "https://askersund.clearagency.ai/kunskap/kopa-hyreshus-i-bolagsform" canonical: "https://askersund.clearagency.ai/kunskap/kopa-hyreshus-i-bolagsform" markdown_url: "https://askersund.clearagency.ai/kunskap/kopa-hyreshus-i-bolagsform.md" site: "Storgatan 11" publisher: "Storgatan 11" contact: "erik@lejons.se" language: "sv-SE" topics: - "Bolag" - "Skatt" author: "Redaktionen, Storgatan 11, Askersund" reading_time_minutes: 8 --- # Köpa hyreshus i bolagsform *Guide · 14 oktober 2026 · 8 min läsning* > ”Säljes i bolagsform” betyder att du köper aktierna, inte huset. Så påverkar det stämpelskatt, pris, latent skatt, lån och granskning – med ett räkneexempel från fastighetsvärde till aktiepris. ## På 30 sekunder - Vid ett bolagsköp söks ingen ny lagfart, och därför tas ingen stämpelskatt ut på köpet. - Aktiepriset räknas från ett underliggande fastighetsvärde, plus bolagets tillgångar, minus dess skulder och ett förhandlat avdrag för latent skatt. - Latent skatt är bolagsskatten, 20,6 procent, på skillnaden mellan fastighetens marknadsvärde och dess skattemässiga värde i bolaget. - Utredningen SOU 2017:27, som föreslog att bolagsaffärer med fastigheter skulle beskattas, har inte genomförts (oktober 2026). ”Säljes i bolagsform.” Raden står i annonsen för [Storgatan 11 i Askersund](https://askersund.clearagency.ai/) och i många andra annonser för hyreshus. Den betyder att du inte köper fastigheten direkt, utan aktierna i det aktiebolag som äger den. För dig som investerare påverkar det kostnaderna vid köpet, hur priset räknas fram, skatten på sikt, vilket avtal som skrivs och vad du behöver granska. Den här guiden går igenom grunderna och räknar med ett tydligt markerat exempel på hur ett aktiepris tas fram ur ett fastighetsvärde. *Det här är allmän information, inte skatte- eller juridisk rådgivning. En bolagsaffär bör alltid göras med hjälp av revisor eller jurist.* ## Två sätt att köpa samma hus Ett hyreshus kan köpas på två sätt. Vid ett **fastighetsförvärv** byter fastigheten ägare. Vid ett **bolagsförvärv** ägs fastigheten av ett aktiebolag – ofta ett bolag som bara äger just den fastigheten – och köparen tar över aktierna. Fastigheten har då samma ägare som förut, nämligen bolaget. Det låter som en formsak, men skillnaderna är verkliga: Direkt köp av fastighetenKöp av bolaget (aktierna) Vad du köperFastighetenAktierna i bolaget som äger fastigheten, med alla dess tillgångar och skulder AvtalKöpekontrakt och köpebrev, skriftligt och undertecknat (4 kap. 1 § jordabalken)Aktieöverlåtelseavtal Lagfart och stämpelskattNy lagfart; 1,5 % för privatpersoner, 4,25 % för bolag, plus 825 krIngen ny lagfart och därmed ingen stämpelskatt på köpet Skattemässigt värdeKöparens köpeskilling blir nytt underlag för avskrivningarBolagets gamla, ofta lägre, skattemässiga värde följer med HyresvärdKöparen blir ny hyresvärd; avtalen följer med (7 kap. 13 § jordabalken)Bolaget är fortfarande hyresvärd; ingenting ändras för hyresgästerna LånSäljarens lån löses i regel och nya tasBolagets lån kan finnas kvar om banken godkänner ägarbytet Om något är felJordabalkens regler om fel och köparens undersökningspliktFrämst de garantier som säljaren lämnar i avtalet ## Varför bolagsformen är vanlig **Stämpelskatten.** Vid ett direkt köp betalar ett aktiebolag 4,25 procent i stämpelskatt på köpeskillingen, eller på taxeringsvärdet om det är högre. På 6 295 000 kronor vore det cirka 267 500 kronor. Vid ett bolagsförvärv söks ingen lagfart, och därför tas ingen sådan skatt ut. **Säljarens skatt.** Ett aktiebolag som säljer aktier i ett dotterbolag kan i regel göra det skattefritt, om aktierna räknas som näringsbetingade andelar (25 a kap. 5 § inkomstskattelagen). En direkt försäljning av fastigheten beskattas däremot i bolaget. Därför föredrar många säljare att sälja bolaget – och därför har många fastigheter ”paketerats” i ett eget bolag före försäljningen. **Lånen.** När bolaget följer med kan även bolagets lån följa med. I annonsen för Storgatan 11 står att det finns goda möjligheter att överta förmånliga lån i samband med överlåtelsen. Villkoren avgörs av banken. **Reglerna kan ändras.** Utredningen SOU 2017:27 föreslog att bolagsaffärer med fastigheter skulle beskattas och att stämpelskatten för juridiska personer skulle sänkas till 2 procent. Förslaget har inte genomförts (oktober 2026): stämpelskatten för bolag är fortfarande 4,25 procent och aktieförsäljningen fortfarande skattefri under de villkor som nämns ovan. ## Priset: från fastighetsvärde till aktiepris När ett fastighetsbolag säljs förhandlar parterna sällan om aktiernas pris direkt. De kommer överens om ett **underliggande fastighetsvärde** – det pris fastigheten skulle ha betingat i ett direkt köp – och räknar sedan fram köpeskillingen för aktierna utifrån bolagets balansräkning. Utgångspriset i en annons för ett bolag avser i regel det underliggande fastighetsvärdet. Fråga mäklaren om det gäller de 6 295 000 kronorna för Storgatan 11. Hur det går till visas bäst med ett exempel. **Räkneexempel:** alla belopp utom utgångspriset och årsintäkten är påhittade för att visa räkningen. De är inte uppgifter om bolaget som äger Storgatan 11 – de uppgifterna finns i bolagets balansräkning, som du ska begära. Steg (räkneexempel)BeloppFörklaring Underliggande fastighetsvärde6 295 000 krAntas vara lika med utgångspriset + kassa och bank180 000 krBolagets pengar på tillträdesdagen (antaget) + kundfordringar12 000 krHyror som ännu inte betalats (antaget) − banklån− 2 600 000 krBolagets lån (antaget) − leverantörsskulder− 28 000 krObetalda fakturor (antaget) − förutbetalda hyror− 37 102 krNästa månads hyra, redan betald i förskott: 445 224 / 12 − skatteskuld− 15 000 krBolagets skatt för året (antaget) − avdrag för latent skatt− 170 000 krFörhandlat; se nästa avsnitt (antaget) **= köpeskilling för aktierna****3 636 898 kr**Det som betalas till säljaren Räkningen steg för steg: 6 295 000 + 180 000 + 12 000 = 6 487 000 kronor i tillgångar. Skulderna är 2 600 000 + 28 000 + 37 102 + 15 000 = 2 680 102 kronor. 6 487 000 − 2 680 102 − 170 000 = **3 636 898 kronor**. I exemplet betalar köparen alltså knappt 3,64 miljoner kronor för aktierna, men tar samtidigt över ett bolag med lån på 2,6 miljoner. Aktiepriset och lånen är tillsammans 6 236 898 kronor – lite mindre än fastighetsvärdet, eftersom avdraget för latent skatt (170 000 kronor) är större än bolagets övriga tillgångar minus övriga skulder (111 898 kronor). Två saker följer av det: - **Aktiepriset är rörligt fram till tillträdet.** Kassa, fordringar och skulder ändras varje månad. Därför bestäms köpeskillingen ofta preliminärt i avtalet och justeras efter en **tillträdesbalansräkning** som upprättas per tillträdesdagen. - **Lånen avgör hur mycket eget kapital som behövs.** Om bolagets lån får ligga kvar räcker det med pengar till aktierna. Om banken kräver att lånen löses vid tillträdet behövs ny finansiering till bolaget, och då gäller det som sägs om pantbrev i [Taxeringsvärde, typkoder och pantbrev](https://askersund.clearagency.ai/kunskap/taxeringsvarde-typkoder-och-pantbrev). ## Latent skatt: det som följer med bolaget I bolaget har fastigheten ett **skattemässigt värde** – i grova drag vad bolaget betalade, minus de avskrivningar som gjorts på byggnaden. Det är oftast lägre än marknadsvärdet. Skillnaden kallas skattemässigt övervärde, och skatten på det kallas latent skatt: om bolaget en dag säljer fastigheten direkt blir vinsten, och skatten, större än om det skattemässiga värdet hade varit högre. I räkneexemplet antas det skattemässiga värdet vara 3 000 000 kronor: - Skattemässigt övervärde: 6 295 000 − 3 000 000 = 3 295 000 kronor. - Nominell latent skatt med bolagsskatten 20,6 procent: 3 295 000 × 0,206 = 678 770 kronor. - Avdrag som parterna i exemplet enas om: 170 000 kronor, ungefär en fjärdedel av den nominella skatten. Varför blir avdraget i regel mindre än den nominella skatten? Därför att skatten bara betalas om bolaget säljer fastigheten direkt, vilket kanske aldrig sker – nästa ägare köper sannolikt också aktierna. Det köparen säkert förlorar är **avskrivningsunderlag**: med ett lägre skattemässigt värde på byggnaden blir de årliga avdragen mindre. För hyreshus med bostäder brukar byggnaden skrivas av med omkring 2 procent om året. Varje 100 000 kronor i lägre skattemässigt byggnadsvärde ger då 2 000 kronor mindre i avdrag per år, alltså 412 kronor mer i skatt per år med 20,6 procents bolagsskatt. Hur stort avdraget blir är en förhandlingsfråga och en av de punkter där en revisor gör mest nytta. Siffran på en fjärdedel i exemplet är ett antagande, inte en marknadsregel. Jämför med alternativet. Hade ett aktiebolag köpt fastigheten direkt för 6 295 000 kronor hade det betalat cirka 267 500 kronor i stämpelskatt, men fått ett nytt, högre avskrivningsunderlag. Bolagsaffären sparar stämpelskatten men tar över de gamla skattemässiga värdena. Vilket som lönar sig beror på hur länge du tänker äga och hur stort övervärdet är. ## Skatten när du äger bolaget - **Bolagsskatt.** Bolagets vinst beskattas med 20,6 procent efter avdrag för räntor, avskrivningar och kostnader. - **Reparation eller förbättring.** Reparationer och underhåll dras av direkt; förbättringar som höjer standarden skrivs av över tid. En ny lägenhet på vinden är en investering, inte en reparation. - **Ränteavdrag.** Ett negativt räntenetto får dras av med upp till 30 procent av det skattemässiga resultatet före räntor och avskrivningar, men alltid upp till 5 miljoner kronor. För ett bolag av den här storleken är det sällan begränsande, men gränsen delas mellan bolag i samma intressegemenskap. - **Holdingbolag.** Många köper fastighetsbolaget genom ett eget aktiebolag. Utdelning från och försäljning av näringsbetingade andelar är då i regel skattefria för holdingbolaget. Köper du aktierna privat blir bolaget i regel ett fåmansföretag med egna regler för utdelning och kapitalvinst. Ett förenklat *räkneexempel* på bolagets skatt, med samma antaganden som ovan: driftnetto 333 580 kronor, ränta 4 procent på lånet 2 600 000 kronor (104 000 kronor) och avskrivning 2 procent på ett antaget skattemässigt byggnadsvärde av 2 200 000 kronor (44 000 kronor). Skattepliktigt resultat: 333 580 − 104 000 − 44 000 = 185 580 kronor. Bolagsskatt 20,6 procent: cirka 38 229 kronor. Verkligheten innehåller fler poster, men exemplet visar ordningen: först driftnetto, sedan räntor och avskrivningar, sist skatt. ## Granska bolaget, inte bara huset När du köper ett bolag köper du allt bolaget har – och allt det är skyldigt. Därför granskar köparen både fastigheten och bolaget, en så kallad due diligence: 1. **Bolagsdokumenten.** Registreringsbevis, bolagsordning, aktiebok, årsredovisningar, bokföring och styrelseprotokoll. 2. **Skulderna.** Lån och deras villkor, leverantörsskulder, skatteskulder och eventuella borgensåtaganden eller panter för någon annans skulder. 3. **Avtalen.** Hyresavtal, förvaltnings- och serviceavtal, försäkringar och avtal om parkeringsplatsen och tvättstugan. 4. **Tvister och myndighetsärenden.** Pågående eller hotande tvister, förelägganden och ärenden hos hyresnämnden. 5. **Skatterna.** Taxeringsbeslut, skattemässiga värden på byggnad och mark, gjorda avskrivningar och eventuella underskott. 6. **Fastigheten.** Allt som gäller vid ett direkt köp: besiktning, energideklaration, OVK, radon, fastighetsregister, plan och underhållsbehov. ## Avtalet: garantier i stället för jordabalken Avtalet vid en bolagsaffär är ett **aktieöverlåtelseavtal**. Jordabalkens regler om fel i fastighet gäller inte direkt när du köper aktier, så ditt skydd ligger främst i de **garantier** säljaren lämnar: att det inte finns andra skulder än de redovisade, att hyresavtalen är de som visats, att skatterna är betalda och att fastigheten är i det skick som beskrivits. Garantiernas omfattning, hur länge de gäller och hur mycket säljaren högst kan bli skyldig att betala är förhandlingsfrågor. Köp av aktier har inte jordabalkens formkrav, där ett fastighetsköp kräver ett skriftligt, undertecknat avtal. Var därför tydlig i all kontakt med säljare och mäklare med att inget är avtalat förrän aktieöverlåtelseavtalet är undertecknat. ## Efter tillträdet - Aktieboken förs över och bolagets nya styrelse anmäls till Bolagsverket. - Bolagets verkliga huvudman registreras på nytt hos Bolagsverket. - Bankkonton, firmateckning, försäkringar och leverantörsavtal ställs om. - Hyresgästerna informeras om nya kontaktuppgifter. Deras hyresvärd är fortfarande bolaget, så hyresavtalen ändras inte. - Revisor och bokföring ordnas, och tillträdesbalansräkningen stäms av mot den preliminära köpeskillingen. ## Storgatan 11: frågorna att ställa om bolaget Storgatan 11 säljs i bolagsform, så allt i den här guiden gäller direkt. Be om bolagets senaste årsredovisning och en aktuell balansräkning; fråga om utgångspriset 6 295 000 kronor är det underliggande fastighetsvärdet; be om fastighetens skattemässiga värde och hur avdraget för latent skatt är tänkt; och fråga vilka lån som kan tas över, på vilka villkor. Alla husets siffror finns på [sidan om Storgatan 11](https://askersund.clearagency.ai/), och bolagets handlingar kan du begära via [formuläret för underlag](https://askersund.clearagency.ai/underlag). Hela köpet steg för steg beskrivs i [Från intresse till tillträde](https://askersund.clearagency.ai/kunskap/fran-intresse-till-tilltrade). ## Källor 1. [Regeringen: SOU 2017:27 Vissa frågor inom fastighets- och stämpelskatteområdet](https://www.regeringen.se/rattsliga-dokument/statens-offentliga-utredningar/2017/03/sou-201727/) 2. [Lantmäteriet: Stämpelskatt och avgifter](https://www.lantmateriet.se/sv/fastighet-och-mark/kopa-aga-salja-eller-ge-bort/Stampelskatt-och-avgifter/) 3. [Riksdagen: Inkomstskattelag (1999:1229)](https://www.riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/inkomstskattelag-19991229_sfs-1999-1229/) 4. [Ekonomifakta: Stämpelskatt](https://www.ekonomifakta.se/Fakta/skatt/Skatt-pa-fastigheter-och-formogenhet/stampelskatt) ## Fler korta texter - [Taxeringsvärde, typkoder och pantbrev](https://askersund.clearagency.ai/kunskap/taxeringsvarde-typkoder-och-pantbrev.md) — Guide, 2026-10-15 - [Så läser du kalkylen för ett hyreshus](https://askersund.clearagency.ai/kunskap/sa-laser-du-kalkylen-for-ett-hyreshus.md) — Guide, 2026-10-17 ## Så citerar du Storgatan 11. “Köpa hyreshus i bolagsform”. Storgatan 11, 2026-10-14. https://askersund.clearagency.ai/kunskap/kopa-hyreshus-i-bolagsform (hämtad ). ## Företag och kontakt - **Företag:** Storgatan 11 - **Storgatan 11:** Storgatan 11, Askersund, Sverige - **Ansvarig mäklare:** [erik@lejons.se](mailto:erik@lejons.se) - **Erik Lejon, Lejons Mäkleri:** 070-999 29 90 - **Om:** Allt om Storgatan 11 i Askersund, som säljs genom Lejons Mäkleri. Uppgifterna om huset kommer från mäklarens annons; räkneexemplen är våra egna och märkta som sådana. --- [Visa på webbplatsen](https://askersund.clearagency.ai/kunskap/kopa-hyreshus-i-bolagsform) · [Allt i Kunskap](https://askersund.clearagency.ai/kunskap.md) · [Webbplatsens index för AI-agenter (llms.txt)](https://askersund.clearagency.ai/llms.txt)