--- title: "Hur underhåller du ett äldre hyreshus i Askersunds trästad?" type: "Guide" date: "2026-10-25" updated: "2026-10-25" description: "Ett äldre hyreshus i Askersunds stadskärna ska hållas i vårdat skick och underhållas med hänsyn till sin karaktär och till trästaden, som är riksintresse för kulturmiljövården. På ett flerbostadshus mot gatan kräver en ny kulör, ett nytt fasadmaterial eller ett nytt takmaterial bygglov, och en underhållsplan med årlig avsättning håller kostnaderna jämna." url: "https://askersund.clearagency.ai/kunskap/underhall-av-aldre-hyreshus" canonical: "https://askersund.clearagency.ai/kunskap/underhall-av-aldre-hyreshus" markdown_url: "https://askersund.clearagency.ai/kunskap/underhall-av-aldre-hyreshus.md" site: "Storgatan 11" publisher: "Storgatan 11" contact: "erik@lejons.se" language: "sv-SE" topics: - "Underhåll" - "Trästad" - "Bygglov" - "Kulturmiljö" author: "Redaktionen, Storgatan 11, Askersund" reading_time_minutes: 9 --- # Hur underhåller du ett äldre hyreshus i Askersunds trästad? *Guide · 25 oktober 2026 · 9 min läsning · Faktagranskad 25 oktober 2026* > Ett äldre hyreshus i Askersunds stadskärna ska hållas i vårdat skick och underhållas med hänsyn till sin karaktär och till trästaden, som är riksintresse för kulturmiljövården. På ett flerbostadshus mot gatan kräver en ny kulör, ett nytt fasadmaterial eller ett nytt takmaterial bygglov, och en underhållsplan med årlig avsättning håller kostnaderna jämna. ## På 30 sekunder - Askersunds gamla stadskärna med rutnätsplanen från 1644 är riksintresse för kulturmiljövården, prövat på nytt den 4 mars 2026. - Ett byggnadsverk ska hållas i vårdat skick, och underhållet ska anpassas till omgivningens karaktär och byggnadens kulturhistoriska värde. - Inom detaljplan kräver en fasadändring på ett flerbostadshus mot allmän plats bygglov, till exempel en ny kulör eller ett nytt takmaterial. - 157 av kommunens 1 791 lägenheter i flerbostadshus ligger i hus byggda före 1931. - Reparationer och underhåll av byggnad får dras av direkt i näringsverksamhet, medan förbättringar skrivs av över tid. Den 6 juni 1776 började det brinna i rådman Qvists ladugård i södra Bergen. Det blåste nästan storm, och på kvällen var nästan hela Askersund nedbrunnet. Inom tio år stod en ny stad på samma plats, byggd med statligt stöd och frivilliga gåvor, i trä och efter samma rutnät som lagts ut 1644. Det är den staden du går igenom i dag längs Storgatan och ned mot hamnen: låga trähus med stadsgårdar bakom, panel som målats om generation efter generation, fönster som bytts eller lagats, tak som lagts om. Att äga ett hyreshus i den här miljön är att förvalta en del av en helhet. Riksantikvarieämbetet räknar stadskärnan till riksintressena för kulturmiljövården, och plan- och bygglagen kräver att byggnader underhålls med hänsyn till sitt värde och sin omgivning. Den här guiden går igenom vad det betyder för underhållet av ett äldre hus: vad lagen kräver, vad som kräver bygglov, hur du gör en underhållsplan, hur du räknar på den och var de vanliga misstagen finns. ## Varför är underhållet i Askersunds stadskärna särskilt? Stadskärnan är riksintresse för kulturmiljövården, som en typisk representant för de nygrundade städerna vid 1600-talets mitt. Det som ska bevaras är bland annat rutnätsplanen från 1644, tomtstrukturen och den småskaliga trästadsbebyggelsen med stadsgårdar. Riksantikvarieämbetet beskriver riksintresset T 4a Askersund med orden rätvinklig rutnätsplan från 1644, bevarad tomtstruktur, småskalig trästadsbebyggelse med stadsgårdar, glesare utkantsbebyggelse, inslag av institutionsbyggnader i sten och puts samt hamnmiljöer, och dessutom stadsförsamlingens kyrka och den stora landskyrkan väster om staden. Riksintresset prövades på nytt den 4 mars 2026 och står kvar. Ett riksintresse är inte ett byggnadsminne och förbjuder inte förändringar, men det väger tungt när kommunen planerar och prövar bygglov, och det ger varje hus i kärnan ett sammanhang som är större än huset självt. Det äldre beståndet är också en liten del av stadens hyresrätter. Av kommunens 1 791 lägenheter i flerbostadshus är 157 byggda före 1931 enligt SCB. Mer än hälften byggdes mellan 1951 och 1990. Lägenheter i flerbostadshus efter byggår, 2025 Före 1931157 1931–1950121 1951–1970701 1971–1990526 1991 och senare226 Lägenheterna i hus från före 1931 är knappt var elfte i kommunen (SCB; 60 lägenheter utan uppgift om byggår). Hur husen ser ut, och hur du känner igen deras tid, beskriver vi i [Hur känner du igen husen i Askersunds trästad?](https://askersund.clearagency.ai/kunskap/arkitekturen-i-askersunds-trastad), och hur staden reste sig efter 1776 i [Hur brann Askersund 1776, och hur byggdes staden upp igen?](https://askersund.clearagency.ai/kunskap/branden-1776-och-staden-som-byggdes-upp) ## Vad kräver plan- och bygglagen av underhållet? Ett byggnadsverk ska hållas i vårdat skick och underhållas så att dess utformning och tekniska egenskaper i huvudsak bevaras, och underhållet ska anpassas till omgivningens karaktär och husets kulturhistoriska värde. En byggnad som är särskilt värdefull får inte förvanskas och ska underhållas så att värdena bevaras. Reglerna står i 8 kapitlet 13, 14 och 17 §§ plan- och bygglagen. Paragraf 14 gäller allt underhåll, också det som inte kräver lov: att måla om, laga fönster, lägga om ett tak. Paragraf 17 gäller ändringar, som ska utföras varsamt så att byggnadens karaktärsdrag och dess tekniska, historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden tas till vara. Om ett visst hus är särskilt värdefullt bedöms av kommunen, ofta med stöd av detaljplanen eller ett kulturmiljöunderlag. Tre regler i plan- och bygglagens 8 kapitel RegelVad den sägerNär den gäller 13 §, förvanskningsförbudEn särskilt värdefull byggnad får inte förvanskasAlltid, för byggnader som är särskilt värdefulla 14 §, underhållskravVårdat skick; underhåll anpassat till omgivningen och värdetAlltid, för alla byggnadsverk 17 §, varsamhetskravÄndringar görs varsamt med hänsyn till karaktärsdragenVid varje ändring, med eller utan lov Kraven gäller även när inget bygglov behövs; det är du som ägare som ska se till att de följs. > Bra att veta: Fråga kommunens bygglovsenhet tidigt om ditt hus är utpekat som särskilt värdefullt och vilket underlag som finns. Ett kort samtal innan du beställer nya fönster kan spara både pengar och ett ärende om rättelse. ## Vilka åtgärder kräver bygglov? Inom detaljplanelagt område krävs bygglov för en fasadändring på ett flerbostadshus mot en allmän plats, det vill säga att byta kulör, fasadbeklädnad eller taktäckningsmaterial eller på annat sätt påverka husets yttre karaktärsdrag. Att inreda ytterligare en bostad kräver också bygglov. Reglerna står i 9 kapitlet 15 § plan- och bygglagen i 2025 års lydelse. Undantaget för en- och tvåbostadshus gäller inte ett hyreshus, och för ett hus vid Storgatan vetter fasaden mot en allmän plats. Att måla om i samma kulör, eller laga ett tak med samma material, är underhåll och kräver inte lov, men det ska ändå göras varsamt. Solceller med en effekt på högst elva kilowatt kräver sedan 2026 inte bygglov som fasadändring, men varsamhetskravet gäller fortfarande. Kommunen ska besluta om lov inom tio veckor från en komplett ansökan, med möjlighet att förlänga en gång med högst tio veckor. Underhåll eller ändring? Åtgärd på ett hyreshus mot gatanBygglov? Måla om fasaden i samma kulörNej, men varsamt Måla fasaden i en ny kulörJa, fasadändring Byta träpanel mot annat materialJa, fasadändring Byta taktegel mot plåtJa, fasadändring Byta fönster mot sådana med annat utseendeJa, om husets yttre karaktärsdrag påverkas Solceller på taket, högst 11 kWNej, men varsamt Inreda en ny lägenhet på vindenJa Det som syns från gatan prövas; det som återställer huset som det var är underhåll (plan- och bygglagen, 9 kap. 15 och 17 a §§). En ny lägenhet på vinden är en egen fråga, med egna regler om tillgänglighet och hyra. Den beskriver vi i [Hur bygger du en ny lägenhet på vinden i ett äldre hyreshus i Askersund?](https://askersund.clearagency.ai/kunskap/vindsinredning-och-ny-lagenhet) ## Hur gör du en underhållsplan för ett äldre trähus? Gå igenom huset byggdel för byggdel, notera skick och senaste åtgärd, och lägg in varje kommande åtgärd i en tidsplan med en uppskattad kostnad. Planen blir underlaget både för budgeten och för samtalet med banken. **Så gör du** 1. **Samla historiken.** Fakturor, ritningar, tidigare besiktningar och vad säljaren vet om när tak, fönster, stammar och el senast åtgärdades. 2. **Gå igenom huset.** Grund och källare, fasad och panel, fönster och dörrar, tak och vind, stammar, el, värme och ventilation, tvättstuga och gård. 3. **Bedöm skicket.** Gott, behöver åtgärdas inom några år eller akut, gärna med en besiktningsman som kan äldre trähus. 4. **Bestäm metod.** Laga hellre än byta där det går, med material som passar huset, och ta reda på om åtgärden kräver lov. 5. **Lägg en tidsplan.** Ordna åtgärderna år för år, så att de som skyddar mot fukt kommer först. 6. **Räkna en årlig avsättning.** Fördela kostnaderna över åren så att budgeten inte får toppar du inte klarar. 7. **Uppdatera varje år.** Stryk det som gjorts, lägg till det som upptäckts. Ordningen är viktig. I ett trähus är det vattnet som gör skadan: ett läckande tak, en stuprörsavledning som inte fungerar eller en panel som inte målas i tid släpper in fukt som sedan kostar mycket mer att åtgärda. Därför brukar tak, avvattning och målning komma före invändiga förbättringar. I hyresgästernas lägenheter ska hyresvärden dessutom enligt jordabalken med skäliga tidsmellanrum se till att tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer görs. Den årliga avsättningen Årlig avsättning = uppskattad kostnad ÷ år till åtgärden Den som sparar till taket varje år behöver inte låna till det när det är dags. Räkneexempel: en enkel underhållsplan ÅtgärdAntagen kostnadOm antal årAvsättning per år Målning av fasad och fönster300 000 kr650 000 kr Omläggning av tak600 000 kr2030 000 kr Byte av vattenledningar och avlopp700 000 kr2528 000 kr Löpande reparationer och lägenhetsunderhållAntaget fast beloppVarje år25 000 kr **Summa****133 000 kr** Beloppen är antagna för att visa räkningen och är ingen bedömning av något hus; ersätt dem med offerter och en besiktning. Exemplet visar varför en driftkostnad i en annons sällan räcker som underlag. Den säger vad huset kostar att driva i år, inte vad det kostar att hålla det i skick över tid. Hur underhållet påverkar finansieringen beskriver vi i [Hur finansierar du ett hyreshus i en småstad?](https://askersund.clearagency.ai/kunskap/finansiera-hyreshus-i-smastad) ## Hur hänger underhåll, energi och skatt ihop? Många underhållsåtgärder påverkar energin, till exempel fönster, tak och ventilation, och i ett hyreshus som ägs i näringsverksamhet är reparationer och underhåll avdragsgilla direkt. Det gör det lönsamt att planera åtgärderna tillsammans. Skatteverket skriver att utgifter för reparationer och underhåll av byggnad får dras av omedelbart, medan förbättringar och ny-, till- och ombyggnad skrivs av över tid. Gränsen mellan att återställa och att förbättra spelar därför roll för skatten. Hur ett äldre hus kan bli varmare och billigare att värma, med hänsyn till dess karaktär, beskriver vi i [Hur värms husen i Askersund, och vad kostar energin?](https://askersund.clearagency.ai/kunskap/energi-och-uppvarmning-i-hyreshus) Hur vardagsunderhållet sköts när du inte bor i staden finns i [Hur förvaltar du ett hyreshus i Askersund om du inte bor där?](https://askersund.clearagency.ai/kunskap/forvalta-hyreshus-pa-distans) ![Garvaregården, ett äldre rött trähus i Askersund med fönster i rad längs gatan](https://askersund.clearagency.ai/media/mvmz9f40-ob4mii3a.webp) Garvaregården, ett av de äldre trähusen i staden. Panel, fönster och tak som underhållits i generationer är det som gör kärnan till riksintresse. Foto: Janee, CC BY-SA 3.0, via Wikimedia Commons ## Vilka misstag är vanligast? Att byta det som går att laga, att välja material som inte passar huset och att vänta med det som håller fukten ute. Alla tre blir dyrare med tiden. - **Byta fönster i onödan.** Äldre fönster går ofta att renovera, och nya fönster med annat utseende kan kräva bygglov på en fasad mot gatan. - **Täta för hårt.** Ett äldre trähus med självdrag behöver luftväxling; tätning utan att tänka på ventilationen kan ge fukt och dålig luft. - **Skjuta upp målningen.** Panel och fönster som står omålade för länge tar in fukt. - **Glömma dokumentationen.** Utan fakturor och protokoll är det svårt att visa vad som gjorts, för en bank, en köpare eller Skatteverket. - **Räkna utan underhåll.** En kalkyl som bara bygger på årets driftkostnad underskattar vad huset kostar över tid. > Se upp: En åtgärd som kräver bygglov men görs utan lov kan leda till krav på rättelse och avgifter. Det gäller också en ny kulör eller ett nytt takmaterial, som många inte tänker på som en lovfråga. ### Vanliga frågor #### Är mitt hus ett byggnadsminne? Troligen inte; byggnadsminnen beslutas särskilt av Länsstyrelsen. Att stadskärnan är riksintresse betyder att helheten är värdefull, inte att varje hus är byggnadsminne. #### Får jag måla huset i en annan färg? På ett flerbostadshus inom detaljplan, med fasad mot en allmän plats, krävs bygglov för att byta kulör. Fråga kommunen innan du bestämmer färg. #### Hur lång tid tar ett bygglov? Kommunen ska besluta inom tio veckor från en komplett ansökan och kan förlänga tiden en gång med högst tio veckor. #### Vilken plan gäller för en tomt i stadskärnan? Det skiljer sig mellan tomterna. För Storgatan 11 anger annonsen en stadsplan från 1981 och en tomtindelning från 1908. #### Får hyresgästerna betala för underhållet? Inte genom en särskild avgift. Underhållet ingår i hyresvärdens ansvar och i hyran, och en förbättring höjer bara hyran om den höjer lägenhetens bruksvärde. #### Är reparationer avdragsgilla? I näringsverksamhet ja, direkt, enligt Skatteverket. Förbättringar och ombyggnader skrivs i stället av över flera år. ![Storgatan 11, det gula hörnhuset sett från gatukorsningen](https://askersund.clearagency.ai/media/mvmmdmyk-2ble2l0m.webp) Hörnhuset sett från korsningen Storgatan och Norströmsgatan: två fasader mot allmän plats, där kulör och material prövas om de ändras. Foto: Lejons Mäkleri ## Hur Storgatan 11 passar in Storgatan 11 är ett gult trähus i hörnet av Storgatan och Norströmsgatan, byggt 1883 enligt mäklarens beskrivning, medan annonsens faktaruta anger 1983. För tomten gäller en stadsplan från 1981 och en tomtindelning från 1908. Mäklaren skriver att flertalet renoveringar har genomförts det senaste året, men inte vilka. Be om en förteckning över åtgärderna, med fakturor och datum, via [formuläret för underlag](https://askersund.clearagency.ai/underlag); husets uppgifter finns på [sidan om Storgatan 11](https://askersund.clearagency.ai/). Läget vid sundet beskriver vi i [Varför ligger Askersund vid Alsen och inte direkt vid Vättern?](https://askersund.clearagency.ai/kunskap/alsen-sundet-och-sundsbron) > Ingen rådgivning: Guiden är en förenklad översikt över regler och arbetssätt, och räkneexemplen bygger på antagna belopp. Den är inte en bedömning av ett visst hus eller ett råd om att köpa eller avstå. Tala med kommunens bygglovsenhet, din bank, en revisor eller en jurist innan du fattar beslut. ## Källor 1. [Riksantikvarieämbetet: Riksintressen för kulturmiljövården, Örebro län (pdf) (kontrollerad 25 oktober 2026)](https://www.raa.se/app/uploads/2026/03/Orebro-T_riksintressen.pdf) 2. [Riksdagen: Plan- och bygglag (2010:900) (kontrollerad 25 oktober 2026)](https://www.riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/plan-och-bygglag-2010900_sfs-2010-900/) 3. [Askersunds kommun: Askersunds historia (kontrollerad 25 oktober 2026)](https://www.askersund.se/kommun--politik/kommunfakta/askersunds-historia) 4. [SCB: Antal lägenheter efter region, hustyp, upplåtelseform, ägarkategori och lägenhetstyp 2025 (kontrollerad 25 oktober 2026)](https://www.statistikdatabasen.scb.se/pxweb/sv/ssd/START__BO__BO0104__BO0104D/) 5. [Riksdagen: Jordabalk (1970:994), 12 kap. (kontrollerad 25 oktober 2026)](https://www.riksdagen.se/sv/dokument-och-lagar/dokument/svensk-forfattningssamling/jordabalk-1970994_sfs-1970-994/) 6. [Skatteverket: Näringsfastigheter (kontrollerad 25 oktober 2026)](https://www.skatteverket.se/foretag/drivaforetag/foretagsformer/enskildnaringsverksamhet/naringsfastigheter.4.361dc8c15312eff6fd2c1b1.html) 7. [Lejons Mäkleri: Storgatan 11, Askersund (kontrollerad 25 oktober 2026)](https://lejons.se/objekt/storgatan-11/) ## Läs vidare - [Hur värms husen i Askersund, och vad kostar energin för en fastighetsägare?](https://askersund.clearagency.ai/kunskap/energi-och-uppvarmning-i-hyreshus.md) — Guide, 2026-10-25 - [Hur bygger du en ny lägenhet på vinden i ett äldre hyreshus i Askersund?](https://askersund.clearagency.ai/kunskap/vindsinredning-och-ny-lagenhet.md) — Guide, 2026-10-25 - [Hur förvaltar du ett hyreshus i Askersund om du inte bor där?](https://askersund.clearagency.ai/kunskap/forvalta-hyreshus-pa-distans.md) — Guide, 2026-10-25 - [Vad betyder taxeringsvärde, typkod och pantbrev för ett hyreshus?](https://askersund.clearagency.ai/kunskap/taxeringsvarde-typkoder-och-pantbrev.md) — Guide, 2026-10-15 ## Så citerar du Storgatan 11. “Hur underhåller du ett äldre hyreshus i Askersunds trästad?”. Storgatan 11, 2026-10-25. https://askersund.clearagency.ai/kunskap/underhall-av-aldre-hyreshus (hämtad ). ## Företag och kontakt - **Företag:** Storgatan 11 - **Storgatan 11:** Storgatan 11, Askersund, Sverige - **Ansvarig mäklare:** [erik@lejons.se](mailto:erik@lejons.se) - **Erik Lejon, Lejons Mäkleri:** 070-999 29 90 - **Om:** Allt om Storgatan 11 i Askersund, som säljs genom Lejons Mäkleri. Uppgifterna om huset kommer från mäklarens annons; räkneexemplen är våra egna och märkta som sådana. --- [Visa på webbplatsen](https://askersund.clearagency.ai/kunskap/underhall-av-aldre-hyreshus) · [Allt i Kunskap](https://askersund.clearagency.ai/kunskap.md) · [Webbplatsens index för AI-agenter (llms.txt)](https://askersund.clearagency.ai/llms.txt)