Att köpa ett hyreshus liknar att köpa en villa – det finns en mäklare, en visning, en budgivning och ett avtal. Men det finns också hyresgäster med egna rättigheter, ett större behov av underlag och ofta ett bolag att granska. Här är stegen från första intresseanmälan till tillträdet, och vad du som köpare bör tänka på i varje steg.
Exemplet genom hela texten är Storgatan 11 i Askersund: ett hus med sju lägenheter som säljs i bolagsform för 6 295 000 kronor genom Lejons Mäkleri. Eftersom köpet gäller aktier i ett bolag skiljer sig några steg från ett vanligt fastighetsköp, och de skillnaderna beskrivs i varje steg.
Stegen i korthet
| Steg | Vad som händer | När huset säljs i bolagsform |
|---|---|---|
| 1. Underlaget | Du begär siffror och handlingar | Även bolagets årsredovisningar och balansräkning |
| 2. Banken | Du får ett besked om finansiering | Lånet ges i regel till bolaget; befintliga lån kan ibland tas över |
| 3. Visningen | Du ser huset och gemensamma utrymmen | Samma |
| 4. Granskningen | Besiktning och undersökningsplikt | Även granskning av bolaget; skyddet ligger i avtalets garantier |
| 5. Hyresgästerna | Avtalen följer med huset | Hyresvärden är fortfarande bolaget |
| 6. Budgivningen | Bud lämnas till mäklaren | Samma; inga bud är bindande |
| 7. Avtalet | Köpekontrakt och handpenning | Aktieöverlåtelseavtal |
| 8. Tillträdet | Betalning, köpebrev, lagfart | Betalning, aktiebok, ny styrelse – ingen lagfart |
1. Underlaget: be om mer än annonsen
En annons är en sammanfattning. Innan du kan bedöma ett hyreshus behöver du underlag som går att räkna på. Begär från mäklaren:
- objektsbeskrivning eller prospekt,
- hyreslista med hyra, yta, avtalsdatum och eventuella tillägg per lägenhet,
- driftkostnader för de senaste åren, post för post,
- utdrag ur fastighetsregistret: ägare, inskrivningar, pantbrev, planbestämmelser och aktuell taxering,
- energideklaration och protokoll från OVK och radonmätning,
- underhållsplan eller en lista över genomförda åtgärder,
- vid bolagsform: bolagets årsredovisningar, aktuell balansräkning, lånevillkor och aktiebok.
För Storgatan 11 finns några punkter som särskilt behöver underlag: vad de 21 144 kronorna mellan årsintäkt, driftkostnad och angivet driftnetto består av, varför byggåret anges som både 1883 och 1983, vad det aktuella taxeringsvärdet är (annonsens är från 2016), vilka renoveringar som gjorts det senaste året och var energideklarationen finns – uppgiften är inte ifylld i annonsen. Hur du läser siffrorna förklaras i Så läser du kalkylen för ett hyreshus.
2. Banken: tidigt, inte sist
Kontakta din bank tidigt. Banken bedömer både fastigheten och dig: driftnetto, skick, ort, hyresgäster, ditt eget kapital och din erfarenhet. Den avgör hur stor del av köpeskillingen den kan låna ut, till vilken ränta och med vilken amortering. För hyreshus i mindre orter kan bedömningen skilja sig mycket mellan banker, så ett tidigt besked sparar tid för alla.
Några saker att ha klart för dig inför samtalet:
- Vem som lånar. Vid ett bolagsköp lånar i regel fastighetsbolaget, med fastighetens pantbrev som säkerhet. Många köpare äger det i sin tur genom ett eget holdingbolag.
- Lånen som finns. Mäklaren skriver att det finns goda möjligheter att överta förmånliga lån i samband med överlåtelsen. Be om belopp, ränta, bindningstid och villkor, och fråga om banken behöver godkänna ägarbytet.
- Räntenivån. Riksbankens styrränta är 1,75 procent sedan 30 september 2026. Bankens ränta på ditt lån sätts utifrån objektet och dig, och ligger över styrräntan.
- Amorteringen. Lagen om begränsning av bostadskrediter (2026:226) gäller från 1 april 2026, med högst 90 procents belåning och amortering vid hög belåningsgrad. Hur den gäller för ett bolag som köper ett hyreshus som investering är inte klarlagt; fråga banken vad den kräver.
- Pantbreven. De befintliga pantbreven på 3 787 500 kronor räcker till ett lån på cirka 60 procent av utgångspriset. Lånar du mer behöver nya pantbrev tas ut, för 2 procent i stämpelskatt.
3. Visningen: se huset, inte bara fasaden
Enligt annonsen finns inga planerade visningar; visning bokas med mäklaren. Det ger dig tid att se det som betyder något för en ägare:
- tak, vind och fasader – i ett trähus särskilt panelen, fönstren och färgens skick,
- vindsplanet, där mäklaren ser potential för ytterligare en lägenhet: takhöjd, bjälklag och var förråden finns i dag,
- källare eller grund, värmesystem, el och vatten- och avloppsledningar,
- gemensamma utrymmen: tvättstugan på innergården, förråden och soprummet,
- innergården och parkeringsplatsen,
- om möjligt någon av lägenheterna – gärna en av de renoverade och en som inte är det.
Hyresgästerna bor i sina hem. Visning av lägenheter sker med hänsyn till dem och efter överenskommelse med den nuvarande ägaren.
4. Granskningen: undersökningsplikt, besiktning och bolaget
Vid ett direkt köp av en fastighet har köparen en undersökningsplikt (4 kap. 19 § jordabalken). Du kan normalt inte göra gällande fel som du borde ha upptäckt vid en noggrann undersökning, även om du inte gjorde den. Säljaren svarar främst för dolda fel och för det som uttryckligen har utlovats.
Vid ett köp av aktier gäller inte jordabalkens felregler direkt. Ditt skydd ligger i stället i de garantier säljaren lämnar i aktieöverlåtelseavtalet. Det gör granskningen ännu viktigare: det du har sett och fått skriftligt är det du kan förhandla om. Gör därför två granskningar:
- Teknisk. En besiktning av en fackkunnig besiktningsman med fokus på tak, fukt, el, värme, ventilation och avlopp. Är ytan viktig, låt mäta upp den: annonsen anger boarean 474 kvadratmeter enligt taxeringsinformation.
- Bolaget. Årsredovisningar, bokföring, skulder, avtal, skatter och eventuella tvister, gärna med revisor. Se Köpa hyreshus i bolagsform.
Kontrollera också de skyldigheter du tar över som ägare av ett hus som hyrs ut. Huset ska ha en giltig energideklaration, som gäller i tio år och ska sitta väl synlig i huset. Ventilationen ska kontrolleras regelbundet (OVK), vart tredje eller vart sjätte år beroende på ventilationssystem. Radon ska mätas i hyresbostäder; referensnivån är 200 becquerel per kubikmeter, och mätningen ska pågå minst två månader under eldningssäsongen, oktober till april.
5. Hyresgästerna: avtalen följer med
Hyresavtalen gäller även mot en ny ägare (7 kap. 13 § jordabalken). Vid ett bolagsköp är det ännu enklare: hyresvärden är fortfarande bolaget, så för hyresgästerna ändras ingenting utom ägaren bakom bolaget. Det betyder också att du tar över husets hyresgäster med de avtal de har:
- Bostadshyresgäster har besittningsskydd (12 kap. 45–46 §§ jordabalken): avtalet förlängs om inte någon av de grunder som lagen räknar upp finns. Uppsägningstiden för en bostad som hyrs tills vidare är tre månader.
- Hyran prövas mot bruksvärdet för likvärdiga lägenheter på orten. En ändring av hyran kräver ett skriftligt meddelande och kan prövas av hyresnämnden.
- En hyresvärd som regelmässigt hyr ut fler än två bostadslägenheter omfattas av hyresförhandlingslagen. Fråga om huset har en förhandlingsordning och hur hyrorna har satts.
- Standardhöjande åtgärder och större ändringar av lägenheter eller gemensamma utrymmen kräver hyresgästernas godkännande eller hyresnämndens tillstånd (12 kap. 18 d § jordabalken). Det gäller också om vindsplanet ska byggas om.
En kalkyl som bygger på kraftigt höjda bostadshyror håller därför sällan. Läs hyresavtalen innan du räknar.
6. Budgivningen
Det finns inga lagregler om hur en budgivning ska gå till. Ofta lämnar du bud till mäklaren, som rapporterar det till säljaren och övriga budgivare. Säljaren bestämmer själv när, till vem och för vilket pris huset säljs, och väljer fritt vilket bud som ska accepteras. Ett bud är inte bindande. Vid ett fastighetsköp är ingen part bunden förrän ett skriftligt köpekontrakt är undertecknat av båda. Vid ett aktieköp saknas det formkravet, så var tydlig med att inget är avtalat förrän avtalet är undertecknat.
Lägg bud utifrån din egen kalkyl, inte utifrån utgångspriset. Om du vill att budet ska förutsätta finansiering eller en godkänd granskning, säg det när du lämnar det.
7. Avtalet och handpenningen
När parterna är överens skrivs avtalet. Vid ett direkt köp är det ett köpekontrakt för fastigheten; vid Storgatan 11, som säljs i bolagsform, ett aktieöverlåtelseavtal. Avtalet reglerar:
- köpeskillingen – vid bolagsform hur den räknas fram från det underliggande fastighetsvärdet och justeras efter en tillträdesbalansräkning,
- tillträdesdagen,
- villkor, till exempel att du får finansiering eller att granskningen inte visar något väsentligt,
- säljarens garantier och hur länge de gäller,
- hur hyror, kostnader och fastighetsavgift fördelas fram till tillträdet.
I de flesta fall betalas omkring 10 procent som handpenning, ofta inom några arbetsdagar efter undertecknandet. Det är praxis, inte lag. Tio procent av 6 295 000 kronor är 629 500 kronor; vid en bolagsaffär räknas handpenningen i stället på aktiernas köpeskilling, som är lägre än fastighetsvärdet om bolaget har lån.
8. Tillträdet
På tillträdesdagen betalas resten av köpeskillingen och du tar över fastigheten – eller bolaget. Därefter skiljer sig vägarna åt:
- Vid ett direkt köp får du ett köpebrev och söker lagfart hos Lantmäteriet inom tre månader. Stämpelskatten är 1,5 procent för privatpersoner och 4,25 procent för bolag, plus 825 kronor. Från 1 juli 2026 krävs köparens person- eller organisationsnummer, och för ett bolag att dess verkliga huvudman är registrerad.
- Vid ett bolagsköp förs aktierna över i aktieboken, den nya styrelsen och den verkliga huvudmannen anmäls till Bolagsverket, och bankkonton, firmateckning och försäkringar ställs om. Ingen lagfart söks och ingen stämpelskatt tas ut för köpet.
Sedan börjar ägandet på riktigt: hyresavisering, kontakt med hyresgästerna, avtal med leverantörer, underhåll och bokföring.
Tiden
Ett hyreshus köps sällan på en vecka. Underlag, bankens bedömning, besiktning och – vid en bolagsaffär – granskningen av bolaget tar tid, och varje svar kan väcka en ny fråga. Den som har sin finansiering förberedd, vet vilka handlingar som behövs och har revisor och besiktningsman klara står sig ofta bäst. Frågorna finns samlade på Frågor och svar.
Storgatan 11: första steget
För Storgatan 11 är första steget att få underlaget: hyreslistan, kostnaderna post för post, fastighetsregistret med aktuell taxering, energideklarationen och bolagets balansräkning och lånevillkor. Alla uppgifter som finns i dag samlas på sidan om Storgatan 11, och underlaget kan du begära via formuläret för underlag. Mäklarna är Erik Lejon och Jenny Häggström på Lejons Mäkleri.
