Annonsen för Storgatan 11 i Askersund innehåller samma handfull siffror som nästan varje objektsbeskrivning för ett hyreshus: en årsintäkt på 445 224 kronor, en driftkostnad på 90 500 kronor, ett driftnetto på 333 580 kronor och en direktavkastning på ”ca 5,3 %” räknat på utgångspriset 6 295 000 kronor. Siffrorna ser exakta ut, men de bygger på val – vad som räknas in, vad som lämnas utanför och vilket år de gäller.
Den här guiden går igenom begreppen ett i taget och räknar på husets egna siffror. Där annonsen inte räcker visar vi med tydligt markerade räkneexempel hur du kan tänka, och vilka frågor du behöver få svar på innan kalkylen går att lita på.
Siffrorna i annonsen, omräknade
Ett hus med sju lägenheter och 474 kvadratmeter boarea blir lättare att förstå när varje siffra också räknas per kvadratmeter och per lägenhet. Tabellen utgår helt från annonsens uppgifter; omräkningarna är avrundade till hela kronor och gäller per år där inget annat sägs.
| Post | Enligt annonsen | Per kvadratmeter | Per lägenhet |
|---|---|---|---|
| Utgångspris | 6 295 000 kr | 13 281 kr | 899 286 kr |
| Årsintäkt | 445 224 kr | 939 kr | 63 603 kr |
| Driftkostnad | 90 500 kr | 191 kr | 12 929 kr |
| Driftnetto | 333 580 kr | 704 kr | 47 654 kr |
| Fastighetsavgift | 7 422 kr | 16 kr | 1 060 kr |
Årsintäkten motsvarar i snitt ungefär 5 300 kronor i månaden per lägenhet. Driftkostnaden är ungefär en femtedel av intäkten. Båda talen är bra utgångspunkter – men bara utgångspunkter.
Årsintäkt och hyresvärde: vad huset drar in
Hyresvärde är den sammanlagda årshyran för alla lägenheter, räknat som om allt vore uthyrt. Årsintäkt används ibland som synonym, ibland om det som faktiskt kom in under ett år – efter vakanser, hyresrabatter och obetalda hyror. I ett litet hus syns skillnaden direkt: en enda tom lägenhet ett halvår märks i årets siffror. Annonsen för Storgatan 11 anger en årsintäkt, inte ett hyresvärde, och säger inte vilket år den avser eller om den innehåller annat än bostadshyror, till exempel ersättning för parkeringsplatsen.
Utan hyreslista går det inte att veta vad varje lägenhet betalar. Ett sätt att få en känsla för nivån är att fördela årsintäkten efter yta. Tabellen är ett räkneexempel som antar samma hyra per kvadratmeter i alla lägenheter. I verkligheten skiljer sig hyrorna åt efter läge i huset, standard, utsikt och när avtalen skrevs.
| Lägenhet | Yta | Andel av boarean | Månadshyra vid 939 kr/kvm och år (räkneexempel) |
|---|---|---|---|
| 3 rok | 84 kvm | 17,7 % | 6 575 kr |
| 2 rok | 57 kvm | 12,0 % | 4 462 kr |
| 2 rok | 80 kvm | 16,9 % | 6 262 kr |
| 2 rok | 60 kvm | 12,7 % | 4 696 kr |
| 3 rok | 83 kvm | 17,5 % | 6 497 kr |
| 1 rok | 40 kvm | 8,4 % | 3 131 kr |
| 2 rok | 70 kvm | 14,8 % | 5 479 kr |
| Totalt | 474 kvm | 100 % | 37 102 kr (445 224 kr per år) |
Jämför sedan med orten. Enligt SCB var medianhyran för hyresrätter i Askersunds kommun 1 167 kronor per kvadratmeter och år 2026. Storgatan 11:s årsintäkt motsvarar 939 kronor, alltså omkring 228 kronor eller knappt 20 procent lägre. Det kan betyda att hyrorna har utrymme att utvecklas, men det kan också ha naturliga förklaringar: att hyresgästerna betalar sin egen uppvärmning eller sitt eget varmvatten, att lägenheterna har en annan standard än genomsnittet eller att årsintäkten avser ett år med vakanser. Bostadshyror kan dessutom inte höjas fritt; de prövas mot bruksvärdet för jämförbara lägenheter. Mer om det i Hyreshus i småstad: risk och avkastning.
Hyran per kvadratmeter säger mer än hyran i kronor. Den gör det möjligt att jämföra hus av olika storlek – och att jämföra husets hyror med vad andra hyresvärdar på orten tar ut.
Driftkostnad och DOU: vad huset kostar att ha
DOU står för drift och underhåll. Driften är de löpande kostnaderna för att hålla huset igång: värme, el i gemensamma utrymmen, vatten och avlopp, sophämtning, försäkring, skötsel och förvaltning. Underhållet är det som håller byggnaden i skick över tid: målning, reparationer och utbyten. Många driftkostnader är taxebundna, det vill säga styrs av leverantörens taxa snarare än av ägarens val.
Annonsen anger 90 500 kronor, cirka 191 kronor per kvadratmeter, utan uppdelning. Ett lågt tal är inte automatiskt ett gott tecken. Tre saker avgör hur det ska läsas:
- Vem som betalar vad. Om lägenheterna värms med el som hyresgästerna betalar själva, eller om varmvattnet mäts och debiteras per lägenhet, ligger en del av kostnaden hos hyresgästerna – och hyran är då i regel lägre. Fråga hur huset värms och vad som ingår i hyran.
- Om underhåll ingår. Driftkostnader i annonser är ofta bara den löpande driften. Ett äldre trähus behöver målning av panel och fönster, takvård och så småningom större åtgärder. Finns det ingen underhållspost i siffran behöver du en egen budget.
- Vilket år, och om siffran är utfall eller budget. Utfall från bokföringen väger tyngre än en uppskattning. Eftersom huset säljs i bolagsform finns kostnaderna i bolagets bokföring och årsredovisningar – be om dem.
Be om kostnaderna post för post. Det här är posterna att fråga efter:
| Kostnadspost | Att fråga om |
|---|---|
| Uppvärmning | Värmekälla, förbrukning i kWh, om värmen ingår i hyran |
| Fastighetsel | Trapphus, tvättstugan på gården, belysning |
| Vatten och avlopp | Ingår varmvatten i hyran eller debiteras det separat? |
| Sophämtning | Abonnemang och kärl |
| Försäkring | Fastighetsförsäkring, självrisk, vad som täcks |
| Skötsel | Snöröjning, städning, gräsklippning på innergården |
| Förvaltning och administration | Hyresavisering, bokföring, bolagets revision och bankavgifter |
| Underhåll | Löpande reparationer och planerade åtgärder |
| Fastighetsavgift | 7 422 kr enligt annonsen – beräknad på 2016 års taxeringsvärde |
Den sista raden är värd en extra blick. 7 422 kronor är exakt 0,3 procent av taxeringsvärdet 2 474 000 kronor från taxeringsåret 2016. Hyreshus har taxerats om flera gånger sedan dess, senast i den allmänna fastighetstaxeringen 2025. Med ett högre taxeringsvärde kan avgiften bli högre, men för sju lägenheter är den 2026 aldrig mer än 7 × 1 784 = 12 488 kronor. Hur det fungerar förklaras i Taxeringsvärde, typkoder och pantbrev.
Driftnetto: det som blir kvar
Driftnetto är intäkterna minus kostnaderna för drift och underhåll – det fastigheten genererar innan räntor, amortering och skatt. Det är den viktigaste siffran i en fastighetskalkyl, eftersom värde och avkastning räknas från den.
För Storgatan 11 blir räkningen 445 224 − 90 500 = 354 724 kronor. Annonsen anger ändå ett driftnetto på 333 580 kronor. Mellanskillnaden, 21 144 kronor eller knappt 5 procent av årsintäkten, redovisas inte.
Det är ingen avrundning. Räknat med annonsens egen direktavkastning, 5,3 procent, motsvarar 21 144 kronor om året ett värde på ungefär 399 000 kronor (21 144 / 0,053). Det är skäl nog att fråga vad beloppet består av. Möjliga förklaringar, som alla behöver bekräftas och inte gissas:
- fastighetsavgiften på 7 422 kronor, som i så fall lämnar 13 722 kronor oförklarade,
- ett avdrag för vakanser eller hyresförluster,
- en avsättning för underhåll,
- förvaltning eller bolagets egna kostnader.
Lägg också märke till vad ett driftnetto aldrig innehåller: räntor, amortering, skatt och investeringar, till exempel en ny lägenhet på vinden. De hör hemma längre ned i kalkylen.
Direktavkastning: driftnettot i förhållande till priset
Direktavkastning är driftnettot delat med fastighetens pris eller värde. Den visar hur stor del av köpeskillingen som kommer tillbaka som driftnetto varje år, före finansiering och skatt. För Storgatan 11 blir det 333 580 / 6 295 000 ≈ 5,3 procent, som annonsen anger. Räknat på 354 724 kronor, utan den oförklarade posten, blir det i stället cirka 5,6 procent.
Samma samband kan vändas: värdet är driftnettot delat med det avkastningskrav en köpare har. Tabellen är ett räkneexempel på annonsens driftnetto. Den visar hur känsligt värdet är för kravet, inte vad huset är värt.
| Avkastningskrav | Värde (333 580 kr / krav) | Per kvm | Jämfört med utgångspriset |
|---|---|---|---|
| 4,5 % | 7 413 000 kr | 15 639 kr | +18 % |
| 5,0 % | 6 672 000 kr | 14 075 kr | +6 % |
| 5,3 % | 6 294 000 kr | 13 278 kr | ±0 % |
| 6,0 % | 5 560 000 kr | 11 729 kr | −12 % |
| 7,0 % | 4 765 000 kr | 10 054 kr | −24 % |
Vilket krav som är rimligt beror på ort, skick, hyresgäster, risk och räntenivå. Den som köper i en mindre ort kräver ofta högre avkastning än i en storstad. Underlaget för att jämföra är dessutom tunt: enligt SCB såldes 13 hyreshus med typkod 320 (hyreshus med bostäder) i hela Örebro län under 2025, till ett genomsnittspris av 7 465 000 kronor. Tala med din bank och gärna med en värderare som känner länet.
Från driftnetto till kassaflöde
Driftnettot är inte det du som ägare får kvar. Därifrån ska räntor, amortering och skatt betalas. Tabellen är ett räkneexempel med antagna villkor: ett lån på 60 procent av utgångspriset, 3 777 000 kronor, och eget kapital på 2 518 000 kronor. Räntesatserna är valda för att visa räkningen, inte för att spegla något erbjudande.
| Post | Antagen ränta 3 % | Antagen ränta 4 % | Antagen ränta 5 % |
|---|---|---|---|
| Driftnetto enligt annonsen | 333 580 kr | 333 580 kr | 333 580 kr |
| Ränta på 3 777 000 kr | − 113 310 kr | − 151 080 kr | − 188 850 kr |
| Kvar före amortering och skatt | 220 270 kr | 182 500 kr | 144 730 kr |
| Avkastning på eget kapital (2 518 000 kr) | 8,7 % | 7,2 % | 5,7 % |
| Räntetäckningsgrad (driftnetto / ränta) | 2,9 | 2,2 | 1,8 |
Några saker att ta med sig från exemplet:
- Varje procentenhet i ränta på ett lån av den storleken är 37 770 kronor om året. Riksbankens styrränta är 1,75 procent sedan 30 september 2026, men bankens ränta på ett fastighetslån sätts för varje objekt och låntagare och ligger över styrräntan.
- Amorteringen betalas ur det som blir kvar. Om banken kräver 1 procent om året är det 37 770 kronor. De nya reglerna för bostadskrediter från 1 april 2026 (lag 2026:226) är skrivna för bostadslån, och hur de gäller när ett bolag köper ett hyreshus som investering är inte klarlagt – fråga banken vad den kräver.
- Räntetäckningsgraden är bankens och Finansinspektionens mått på marginal. FI ser bolag med räntetäckningsgrad under 1 och belåningsgrad över 70 procent som sårbara.
- Skatten beror på ägandet. I ett aktiebolag beskattas vinsten efter räntor och avskrivningar med 20,6 procent; se Köpa hyreshus i bolagsform.
- De befintliga pantbreven, 3 787 500 kronor, räcker precis till ett lån på 60 procent av utgångspriset. Ett större lån kräver nya pantbrev, som kostar stämpelskatt.
Annonsen nämner att det finns goda möjligheter att ta över förmånliga lån vid överlåtelsen. Vad det betyder i siffror – belopp, ränta, bindningstid och villkor – är en av de viktigaste frågorna att ställa, eftersom det kan ändra hela den här tabellen.
Checklista: frågorna siffrorna väcker
- Hyreslistan. Hyra, yta, avtalsdatum och eventuella tillägg per lägenhet. Finns vakanser eller rabatter?
- Årsintäktens innehåll. Vilket år avser den, och ingår parkering, tvättstuga eller annat än bostadshyror?
- De 21 144 kronorna. Vad består skillnaden mellan intäkt, kostnad och angivet driftnetto av?
- Kostnadernas grund. Utfall eller budget, vilket år, post för post – och ingår underhåll?
- Energin. Uppvärmningssätt och förbrukning. Uppgiften om energideklaration är inte ifylld i annonsen; ett hus som hyrs ut ska ha en giltig deklaration.
- Taxeringen. Det aktuella taxeringsvärdet och vad fastighetsavgiften blir med det.
- Underhållet. Vilka renoveringar som gjorts det senaste året, vad de kostade och vad som står på tur. Klargör också byggåret: beskrivningen säger 1883, faktarutan 1983.
- Lånen. Vilka lån som kan tas över, och på vilka villkor.
- Bolaget. Balansräkningen och hur utgångspriset förhåller sig till köpeskillingen för aktierna.
Begreppen finns också förklarade kort på Frågor och svar.
Storgatan 11: från annons till egen kalkyl
Annonsens siffror räcker för en första bedömning: en årsintäkt på cirka 939 kronor per kvadratmeter, en låg driftkostnad och 5,3 procent på utgångspriset. För en kalkyl du kan låna på behövs hyreslistan, kostnaderna post för post, svaret på de 21 144 kronorna, villkoren för lånen och bolagets balansräkning. Alla husets siffror finns samlade på sidan om Storgatan 11, och underlaget kan du begära via formuläret för underlag.
