I december 2023 meddelade Hyresgästföreningen Region Mitt att hyrorna för AskersundsBostäders hyresgäster var klara för 2024: två höjningar på 2,2 procent, den första i januari och den andra i juli, enligt en överenskommelse som gjorts året innan. Det låter som en angelägenhet för det kommunala bolaget och dess hyresgäster. Men för den som äger ett litet hus med några lägenheter i samma stad är sådana förhandlingar avgörande, för det är de förhandlade hyrorna på orten som i första hand avgör vilken hyra som är skälig i ditt hus också.
Svenska bostadshyror sätts inte av marknaden utan enligt bruksvärdesprincipen i jordabalken. Den här guiden förklarar hur den fungerar i Askersund: vad bruksvärde är, hur förhandlingarna går till, hur en hyreshöjning görs i ett hus med och utan förhandlingsordning, när en presumtionshyra kan användas och vad hyresnivån i staden är i dag.
Vad betyder bruksvärdesprincipen?
Hyran för en bostad ska vara skälig, och den är inte skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som är likvärdiga till bruksvärdet. Det står i 12 kapitlet 55 § jordabalken.
Bruksvärdet är lägenhetens värde för den som bor där, bedömt efter sådant som storlek, planlösning, standard, skick och läge. Det är inte vad lägenheten kostade att bygga eller köpa, och inte vad fastighetsägaren behöver för att få kalkylen att gå ihop. När hyresnämnden prövar en hyra jämför den i första hand med hyror som har bestämts i förhandlingsöverenskommelser enligt hyresförhandlingslagen. Finns inga jämförbara lägenheter på orten får nämnden jämföra med en annan ort med jämförbart hyresläge.
Bruksvärdet i en mening
Skälig hyra ≈ hyran för likvärdiga lägenheter på orten, främst förhandlade hyror
För en ägare i en småstad har principen två sidor. Den skyddar mot att hyrorna på orten pressas ned av tomma lägenheter, eftersom den skäliga hyran följer de förhandlade nivåerna. Men den sätter också ett tak: du kan inte räkna med att höja hyran i takt med att fastighetspriserna stiger, och en renovering höjer bara hyran i den mån den höjer bruksvärdet. Hur det slår igenom i en kalkyl beskriver vi i Hur läser du kalkylen för ett hyreshus i Askersund?
Hur går hyresförhandlingarna till?
Förhandlingen förs mellan hyresvärden, eller en fastighetsägarorganisation som hyresvärden är medlem i, och en organisation av hyresgäster, på grundval av en förhandlingsordning. Det som parterna kommer överens om är en förhandlingsöverenskommelse, och den gäller mot hyresgäster vars avtal har en förhandlingsklausul.
Hyresförhandlingslagen gäller den som regelmässigt hyr ut fler än två bostadslägenheter, för annat än fritidsändamål. En förhandlingsordning kommer till genom avtal mellan parterna eller genom beslut av hyresnämnden, och den omfattar normalt alla bostadslägenheter i huset. En hyresgäst kan efter tre månader skriftligen komma överens med hyresvärden om att avtalet inte ska ha någon förhandlingsklausul.
Så blir en förhandlad hyra till
- Förhandlingsordning Hyresvärden och hyresgästorganisationen kommer överens om att förhandla, eller hyresnämnden beslutar det
- Yrkande Hyresvärden föreslår nya hyror, ofta för alla hus på en gång
- Förhandling Parterna förhandlar; samma hyra för lika stora lägenheter med samma bruksvärde
- Förhandlingsöverenskommelse Den nya hyran gäller mot alla hyresgäster med förhandlingsklausul
- Prövning En hyresgäst kan inom tre månader ansöka hos hyresnämnden om ändring för sin del
I lagen står också att samma hyra ska bestämmas för lika stora lägenheter i samma förhandlingsordning, om det inte finns en skillnad i bruksvärde. Det gör att hyrorna i en förhandlad stad ofta ligger i ett tydligt mönster efter storlek, standard och läge. Den som köper ett hus med en befintlig förhandlingsordning tar över den; fråga säljaren vilken hyresgästorganisation huset förhandlar med och när hyrorna senast förhandlades.
Bra att veta
Ett litet hus kan förhandla genom att hyresvärden går med i en fastighetsägarorganisation, som då förhandlar för medlemmarna. Det sparar tid men ger mindre utrymme för husets egna förutsättningar.
Hur höjer du hyran i ett hus utan förhandlingsordning?
Du meddelar hyresgästen skriftligen vilken ändring du vill ha. Om ni inte kommer överens kan du tidigast en månad senare ansöka om ändring hos hyresnämnden, som prövar hyran mot bruksvärdet.
Ett beslut av hyresnämnden kan som regel inte gälla bakåt. Har frågan hänskjutits utan uppsägning gäller beslutet tidigast från det månadsskifte som inträffar närmast tre månader efter ansökan, och aldrig innan sex månader har gått sedan de tidigare villkoren började gälla. Det betyder att en hyresvärd som vill ändra hyran behöver vara ute i god tid. Om den skäliga hyran är väsentligt högre än den tidigare hyran kan nämnden dessutom, på hyresgästens begäran, låta höjningen trappas in under en skälig tid.
Vad händer med hyran när du renoverar?
En renovering som höjer bruksvärdet kan motivera en högre hyra, men bara om den har gjorts på rätt sätt. Om åtgärden krävde hyresgästens godkännande eller hyresnämndens tillstånd och inget sådant lämnades, får höjningen av bruksvärdet inte räknas mot den hyresgästen under fem år från att åtgärden blev klar. Tillval och frånval, till exempel ett nytt kök som hyresgästen själv har bett om, kan ge ett tillägg eller avdrag som godtas om det står i en särskild handling som hyresgästen har skrivit under, med en hänvisning till paragrafen, och om det inte har gått tio år. Tilläggen får inte vara mer än en tredjedel av årshyran.
Tidsgränser i hyresreglerna
| Regel | Tidsgräns | Var det står |
|---|---|---|
| Ansökan till hyresnämnden efter skriftligt meddelande | Tidigast efter 1 månad | 12 kap. 54 § jordabalken |
| Nytt beslut om hyran gäller tidigast från | Månadsskiftet närmast 3 månader efter ansökan | 12 kap. 55 e § jordabalken |
| Minsta tid med samma villkor | 6 månader | 12 kap. 55 e § jordabalken |
| Ej godkänd förbättring räknas inte | 5 år | 12 kap. 55 a § jordabalken |
| Tillval eller frånval godtas | 10 år, högst en tredjedel av årshyran | 12 kap. 55 d § jordabalken |
| Hyresgäst kan pröva en förhandlad hyra | Inom 3 månader | 22 § hyresförhandlingslagen |
| Presumtionshyra gäller som skälig | Högst 15 år | 19 a § hyresförhandlingslagen |
Vad är en presumtionshyra, och när kan den användas?
En presumtionshyra är en hyra som hyresvärden och en hyresgästorganisation som är etablerad på orten kommer överens om för nybyggda lägenheter, och som sedan anses skälig i högst femton år. Den kan också användas för lägenheter som skapas av utrymmen som tidigare inte var bostad, till exempel en vind.
Reglerna finns i 19 a och 19 b §§ hyresförhandlingslagen och 12 kapitlet 55 c § jordabalken, i lydelse från 2025. Överenskommelsen måste säga att hyran bestämts enligt paragrafen, omfatta alla nya bostadslägenheter och ha träffats innan något hyresavtal ingåtts. Under de femton åren får hyran ändras i takt med den allmänna hyresutvecklingen på orten, vid tillval och frånval eller med ett skäligt belopp av hänsyn till ett väsentligt intresse. Hyran anses skälig om det inte finns synnerliga skäl emot.
För ett hyreshus i stadskärnan är det framför allt vinden som är intressant. En ny lägenhet på vinden kan få en presumtionshyra som speglar vad den kostar att bygga, i stället för en hyra som bara jämförs med husets andra lägenheter. Hur det går till, med bygglov och regler för tillgänglighet, beskriver vi i Hur bygger du en ny lägenhet på vinden i ett äldre hyreshus i Askersund?
Se upp
En presumtionshyra kräver en hyresgästorganisation som är etablerad på orten och en skriftlig överenskommelse innan någon flyttar in. Har det första hyresavtalet redan skrivits är möjligheten borta för den lägenheten.
Vilken hyresnivå gäller i Askersund i dag?
SCB:s medianhyra i Askersunds kommun var 1 167 kronor per kvadratmeter och år 2026, mot 1 128 kronor 2025 och 1 067 kronor 2024. Det är lägre än i länet, 1 435 kronor, och i Örebro kommun, 1 539 kronor.
Medianhyra per kvadratmeter och år, 2026
Hyrorna har stigit de senaste åren, men i en avtagande takt. I kommuner med färre än 75 000 invånare, utanför storstadsområdena, var medianhöjningen 5,3 procent 2024, 5,0 procent 2025 och 3,5 procent 2026 enligt SCB. För hus byggda före 1941 var siffrorna nästan desamma. Askersunds egen medianhyra steg med drygt 3 procent mellan 2025 och 2026, men det är en skillnad mellan två uppskattningar med felmarginal, inte en uppmätt höjning.
Räkneexempel: en tvåa på 60 kvadratmeter
| Antagande | Årshyra | Månadshyra |
|---|---|---|
| Askersunds medianhyra 2026, 1 167 kr/kvm | 70 020 kr | 5 835 kr |
| Medianen plus 3,5 procent | 72 471 kr | 6 039 kr |
| Medianen minus felmarginalen, 1 099 kr/kvm | 65 940 kr | 5 495 kr |
Medianen gäller hela kommunen, från nybyggda lägenheter till hus från 1800-talet, och från centrum till de mindre orterna. En lägenhet med eget förråd och utsikt mot hamnen i stadskärnan kan ha ett annat bruksvärde än en lägenhet i ett av de mindre samhällena. Vilka som hyr och vilka lägenheter det finns flest av beskriver vi i Vem hyr lägenhet i Askersund, och hur stor är efterfrågan?
Vad ingår i hyran, och vad får du ta betalt för separat?
Huvudregeln är att bostadshyran ska vara ett bestämt belopp. Värme, varmvatten och el får bara debiteras vid sidan av hyran i vissa fall, till exempel när beräkningsgrunden har fastställts i en förhandlingsöverenskommelse, och vatten och avlopp också efter individuell mätning.
Vad som ingår påverkar jämförelsen: en hyra där värmen ingår ska inte ställas mot en hyra där hyresgästen betalar sin värme själv. Fråga alltid vad som ingår innan du jämför. Hur uppvärmningen påverkar både kostnaderna och hyran beskriver vi i Hur värms husen i Askersund, och vad kostar energin?, och hur hyresintäkterna beskattas i Vilka skatter betalar du när du äger och säljer ett hyreshus?
Risken med hyresreglerna, sett från en ägares håll, är att intäkterna rör sig långsamt medan kostnaderna kan stiga snabbt. Det är en av de risker vi går igenom i Hur ser risk och avkastning ut för ett hyreshus i Askersund? Kortare svar om husets siffror finns också på Frågor och svar.
Vanliga frågor
Kan jag sätta marknadshyra på en ledig lägenhet?
Nej, inte för en vanlig bostadslägenhet. Även en ny hyresgäst kan få hyran prövad mot bruksvärdet, och då jämförs den med likvärdiga lägenheter på orten.
Vem är hyresnämnd för Askersund?
Hyresnämnderna är knutna till vissa tingsrätter och har var sitt område. Kontrollera på Sveriges Domstolars webbplats vilken nämnd som handlägger ärenden från Askersund.
Måste jag förhandla med Hyresgästföreningen?
Bara om det finns en förhandlingsordning för huset, genom avtal eller beslut av hyresnämnden. Utan förhandlingsordning ändras hyran genom avtal med varje hyresgäst eller prövning i hyresnämnden.
Kan hyresgästen få hyran sänkt?
Ja, en hyresgäst kan ansöka hos hyresnämnden om att få hyran prövad. Om den är påtagligt högre än för likvärdiga lägenheter kan nämnden sätta ned den.
Gäller presumtionshyra för lägenheter som renoveras?
Nej, bara för nya lägenheter, och vid ombyggnad bara för lägenheter som bildas av utrymmen som inte användes som bostad före ändringen, till exempel en vind.
Gäller hyresförhandlingslagen för ett hus med bara två lägenheter?
Nej. Lagen räknar som hyresvärd den som regelmässigt hyr ut fler än två bostadslägenheter för annat än fritidsändamål, som inte är en del av den egna bostaden.
Hur Storgatan 11 passar in
Annonsen anger en årsintäkt på 445 224 kronor för sju lägenheter på 474 kvadratmeter, i snitt omkring 939 kronor per kvadratmeter och år. Det är lägre än SCB:s medianhyra i kommunen, men annonsen säger inte vad som ingår i hyran, om husets lägenheter har förhandlingsklausul eller när hyrorna senast ändrades. Be om hyreslistan och eventuella förhandlingsöverenskommelser via formuläret för underlag; husets uppgifter finns på sidan om Storgatan 11.
Ingen rådgivning
Guiden sammanfattar hyresreglerna förenklat, och räkneexemplen bygger på tydligt angivna antaganden. Den är inte juridisk rådgivning eller ett råd om att köpa eller avstå. Tala med en jurist, din bank eller en revisor innan du fattar beslut, och med hyresnämnden om ett enskilt ärende.
