Den 6 juni 1776 började det brinna i rådman Qvists ladugård i södra Bergen. Det blåste nästan storm, och på kvällen var nästan hela Askersund nedbrunnet. Inom tio år stod en ny stad på samma plats, byggd med statligt stöd och frivilliga gåvor, i trä och efter samma rutnät som lagts ut 1644. Det är den staden du går igenom i dag längs Storgatan och ned mot hamnen: låga trähus med stadsgårdar bakom, panel som målats om generation efter generation, fönster som bytts eller lagats, tak som lagts om.
Att äga ett hyreshus i den här miljön är att förvalta en del av en helhet. Riksantikvarieämbetet räknar stadskärnan till riksintressena för kulturmiljövården, och plan- och bygglagen kräver att byggnader underhålls med hänsyn till sitt värde och sin omgivning. Den här guiden går igenom vad det betyder för underhållet av ett äldre hus: vad lagen kräver, vad som kräver bygglov, hur du gör en underhållsplan, hur du räknar på den och var de vanliga misstagen finns.
Varför är underhållet i Askersunds stadskärna särskilt?
Stadskärnan är riksintresse för kulturmiljövården, som en typisk representant för de nygrundade städerna vid 1600-talets mitt. Det som ska bevaras är bland annat rutnätsplanen från 1644, tomtstrukturen och den småskaliga trästadsbebyggelsen med stadsgårdar.
Riksantikvarieämbetet beskriver riksintresset T 4a Askersund med orden rätvinklig rutnätsplan från 1644, bevarad tomtstruktur, småskalig trästadsbebyggelse med stadsgårdar, glesare utkantsbebyggelse, inslag av institutionsbyggnader i sten och puts samt hamnmiljöer, och dessutom stadsförsamlingens kyrka och den stora landskyrkan väster om staden. Riksintresset prövades på nytt den 4 mars 2026 och står kvar. Ett riksintresse är inte ett byggnadsminne och förbjuder inte förändringar, men det väger tungt när kommunen planerar och prövar bygglov, och det ger varje hus i kärnan ett sammanhang som är större än huset självt.
Det äldre beståndet är också en liten del av stadens hyresrätter. Av kommunens 1 791 lägenheter i flerbostadshus är 157 byggda före 1931 enligt SCB. Mer än hälften byggdes mellan 1951 och 1990.
Lägenheter i flerbostadshus efter byggår, 2025
Hur husen ser ut, och hur du känner igen deras tid, beskriver vi i Hur känner du igen husen i Askersunds trästad?, och hur staden reste sig efter 1776 i Hur brann Askersund 1776, och hur byggdes staden upp igen?
Vad kräver plan- och bygglagen av underhållet?
Ett byggnadsverk ska hållas i vårdat skick och underhållas så att dess utformning och tekniska egenskaper i huvudsak bevaras, och underhållet ska anpassas till omgivningens karaktär och husets kulturhistoriska värde. En byggnad som är särskilt värdefull får inte förvanskas och ska underhållas så att värdena bevaras.
Reglerna står i 8 kapitlet 13, 14 och 17 §§ plan- och bygglagen. Paragraf 14 gäller allt underhåll, också det som inte kräver lov: att måla om, laga fönster, lägga om ett tak. Paragraf 17 gäller ändringar, som ska utföras varsamt så att byggnadens karaktärsdrag och dess tekniska, historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden tas till vara. Om ett visst hus är särskilt värdefullt bedöms av kommunen, ofta med stöd av detaljplanen eller ett kulturmiljöunderlag.
Tre regler i plan- och bygglagens 8 kapitel
| Regel | Vad den säger | När den gäller |
|---|---|---|
| 13 §, förvanskningsförbud | En särskilt värdefull byggnad får inte förvanskas | Alltid, för byggnader som är särskilt värdefulla |
| 14 §, underhållskrav | Vårdat skick; underhåll anpassat till omgivningen och värdet | Alltid, för alla byggnadsverk |
| 17 §, varsamhetskrav | Ändringar görs varsamt med hänsyn till karaktärsdragen | Vid varje ändring, med eller utan lov |
Bra att veta
Fråga kommunens bygglovsenhet tidigt om ditt hus är utpekat som särskilt värdefullt och vilket underlag som finns. Ett kort samtal innan du beställer nya fönster kan spara både pengar och ett ärende om rättelse.
Vilka åtgärder kräver bygglov?
Inom detaljplanelagt område krävs bygglov för en fasadändring på ett flerbostadshus mot en allmän plats, det vill säga att byta kulör, fasadbeklädnad eller taktäckningsmaterial eller på annat sätt påverka husets yttre karaktärsdrag. Att inreda ytterligare en bostad kräver också bygglov.
Reglerna står i 9 kapitlet 15 § plan- och bygglagen i 2025 års lydelse. Undantaget för en- och tvåbostadshus gäller inte ett hyreshus, och för ett hus vid Storgatan vetter fasaden mot en allmän plats. Att måla om i samma kulör, eller laga ett tak med samma material, är underhåll och kräver inte lov, men det ska ändå göras varsamt. Solceller med en effekt på högst elva kilowatt kräver sedan 2026 inte bygglov som fasadändring, men varsamhetskravet gäller fortfarande. Kommunen ska besluta om lov inom tio veckor från en komplett ansökan, med möjlighet att förlänga en gång med högst tio veckor.
Underhåll eller ändring?
| Åtgärd på ett hyreshus mot gatan | Bygglov? |
|---|---|
| Måla om fasaden i samma kulör | Nej, men varsamt |
| Måla fasaden i en ny kulör | Ja, fasadändring |
| Byta träpanel mot annat material | Ja, fasadändring |
| Byta taktegel mot plåt | Ja, fasadändring |
| Byta fönster mot sådana med annat utseende | Ja, om husets yttre karaktärsdrag påverkas |
| Solceller på taket, högst 11 kW | Nej, men varsamt |
| Inreda en ny lägenhet på vinden | Ja |
En ny lägenhet på vinden är en egen fråga, med egna regler om tillgänglighet och hyra. Den beskriver vi i Hur bygger du en ny lägenhet på vinden i ett äldre hyreshus i Askersund?
Hur gör du en underhållsplan för ett äldre trähus?
Gå igenom huset byggdel för byggdel, notera skick och senaste åtgärd, och lägg in varje kommande åtgärd i en tidsplan med en uppskattad kostnad. Planen blir underlaget både för budgeten och för samtalet med banken.
Så gör du
- Samla historiken. Fakturor, ritningar, tidigare besiktningar och vad säljaren vet om när tak, fönster, stammar och el senast åtgärdades.
- Gå igenom huset. Grund och källare, fasad och panel, fönster och dörrar, tak och vind, stammar, el, värme och ventilation, tvättstuga och gård.
- Bedöm skicket. Gott, behöver åtgärdas inom några år eller akut, gärna med en besiktningsman som kan äldre trähus.
- Bestäm metod. Laga hellre än byta där det går, med material som passar huset, och ta reda på om åtgärden kräver lov.
- Lägg en tidsplan. Ordna åtgärderna år för år, så att de som skyddar mot fukt kommer först.
- Räkna en årlig avsättning. Fördela kostnaderna över åren så att budgeten inte får toppar du inte klarar.
- Uppdatera varje år. Stryk det som gjorts, lägg till det som upptäckts.
Ordningen är viktig. I ett trähus är det vattnet som gör skadan: ett läckande tak, en stuprörsavledning som inte fungerar eller en panel som inte målas i tid släpper in fukt som sedan kostar mycket mer att åtgärda. Därför brukar tak, avvattning och målning komma före invändiga förbättringar. I hyresgästernas lägenheter ska hyresvärden dessutom enligt jordabalken med skäliga tidsmellanrum se till att tapetsering, målning och andra sedvanliga reparationer görs.
Den årliga avsättningen
Årlig avsättning = uppskattad kostnad ÷ år till åtgärden
Räkneexempel: en enkel underhållsplan
| Åtgärd | Antagen kostnad | Om antal år | Avsättning per år |
|---|---|---|---|
| Målning av fasad och fönster | 300 000 kr | 6 | 50 000 kr |
| Omläggning av tak | 600 000 kr | 20 | 30 000 kr |
| Byte av vattenledningar och avlopp | 700 000 kr | 25 | 28 000 kr |
| Löpande reparationer och lägenhetsunderhåll | Antaget fast belopp | Varje år | 25 000 kr |
| Summa | 133 000 kr |
Exemplet visar varför en driftkostnad i en annons sällan räcker som underlag. Den säger vad huset kostar att driva i år, inte vad det kostar att hålla det i skick över tid. Hur underhållet påverkar finansieringen beskriver vi i Hur finansierar du ett hyreshus i en småstad?
Hur hänger underhåll, energi och skatt ihop?
Många underhållsåtgärder påverkar energin, till exempel fönster, tak och ventilation, och i ett hyreshus som ägs i näringsverksamhet är reparationer och underhåll avdragsgilla direkt. Det gör det lönsamt att planera åtgärderna tillsammans.
Skatteverket skriver att utgifter för reparationer och underhåll av byggnad får dras av omedelbart, medan förbättringar och ny-, till- och ombyggnad skrivs av över tid. Gränsen mellan att återställa och att förbättra spelar därför roll för skatten. Hur ett äldre hus kan bli varmare och billigare att värma, med hänsyn till dess karaktär, beskriver vi i Hur värms husen i Askersund, och vad kostar energin? Hur vardagsunderhållet sköts när du inte bor i staden finns i Hur förvaltar du ett hyreshus i Askersund om du inte bor där?
Vilka misstag är vanligast?
Att byta det som går att laga, att välja material som inte passar huset och att vänta med det som håller fukten ute. Alla tre blir dyrare med tiden.
- Byta fönster i onödan. Äldre fönster går ofta att renovera, och nya fönster med annat utseende kan kräva bygglov på en fasad mot gatan.
- Täta för hårt. Ett äldre trähus med självdrag behöver luftväxling; tätning utan att tänka på ventilationen kan ge fukt och dålig luft.
- Skjuta upp målningen. Panel och fönster som står omålade för länge tar in fukt.
- Glömma dokumentationen. Utan fakturor och protokoll är det svårt att visa vad som gjorts, för en bank, en köpare eller Skatteverket.
- Räkna utan underhåll. En kalkyl som bara bygger på årets driftkostnad underskattar vad huset kostar över tid.
Se upp
En åtgärd som kräver bygglov men görs utan lov kan leda till krav på rättelse och avgifter. Det gäller också en ny kulör eller ett nytt takmaterial, som många inte tänker på som en lovfråga.
Vanliga frågor
Är mitt hus ett byggnadsminne?
Troligen inte; byggnadsminnen beslutas särskilt av Länsstyrelsen. Att stadskärnan är riksintresse betyder att helheten är värdefull, inte att varje hus är byggnadsminne.
Får jag måla huset i en annan färg?
På ett flerbostadshus inom detaljplan, med fasad mot en allmän plats, krävs bygglov för att byta kulör. Fråga kommunen innan du bestämmer färg.
Hur lång tid tar ett bygglov?
Kommunen ska besluta inom tio veckor från en komplett ansökan och kan förlänga tiden en gång med högst tio veckor.
Vilken plan gäller för en tomt i stadskärnan?
Det skiljer sig mellan tomterna. För Storgatan 11 anger annonsen en stadsplan från 1981 och en tomtindelning från 1908.
Får hyresgästerna betala för underhållet?
Inte genom en särskild avgift. Underhållet ingår i hyresvärdens ansvar och i hyran, och en förbättring höjer bara hyran om den höjer lägenhetens bruksvärde.
Är reparationer avdragsgilla?
I näringsverksamhet ja, direkt, enligt Skatteverket. Förbättringar och ombyggnader skrivs i stället av över flera år.
Hur Storgatan 11 passar in
Storgatan 11 är ett gult trähus i hörnet av Storgatan och Norströmsgatan, byggt 1883 enligt mäklarens beskrivning, medan annonsens faktaruta anger 1983. För tomten gäller en stadsplan från 1981 och en tomtindelning från 1908. Mäklaren skriver att flertalet renoveringar har genomförts det senaste året, men inte vilka. Be om en förteckning över åtgärderna, med fakturor och datum, via formuläret för underlag; husets uppgifter finns på sidan om Storgatan 11. Läget vid sundet beskriver vi i Varför ligger Askersund vid Alsen och inte direkt vid Vättern?
Ingen rådgivning
Guiden är en förenklad översikt över regler och arbetssätt, och räkneexemplen bygger på antagna belopp. Den är inte en bedömning av ett visst hus eller ett råd om att köpa eller avstå. Tala med kommunens bygglovsenhet, din bank, en revisor eller en jurist innan du fattar beslut.
